文章摘录
固定装置是一个家的永久部分. 但什么是永久的，是房屋销售中包含的固定装置? 这对你的抵押贷款有什么影响?
查看待售房屋时, 你可能想知道家里有哪些东西是随房子一起来的, 哪些房子会和卖家一起搬走，一劳永逸. 有些项目，被称为“固定装置，必须是买卖的一部分，除非买卖双方另有约定.
大多数固定装置很容易识别，因为它们附着在结构本身. 有时，冰箱、吊扇或热水浴缸等物品的状态可能不清楚. 如果卖家认为有任何疑问，他们需要明确哪些是固定的，哪些不是. 买家可以向卖家询问具体的商品, 即使某些东西显然符合fixture的定义.
关于某物是否属于固定资产的争议可能会影响购房者的贷款流程, 延迟关闭, 甚至影响 房产税.
什么是家用设备?
德克萨斯州的房地产交易涉及两种财产:
不动产: 土地本身和永久附着在土地上的建筑物被认为是不动产. 家庭固定装置是不动产的一种.
个人财产: 可以从一个地方移动到另一个地方的有形物品, 包括电器, 家具, 电子设备, 还有水槽和厕所等设施.
当“个人财产”永久附属于“不动产”时, 它可以成为不动产的一部分. “永久固定”的意思是你不能在不损坏物品或房屋的情况下移除物品.
家居装置的例子
当你在五金店购买铜线线轴时，它们是私人财产. 一旦你把电线作为电力系统的一部分安装在墙上, 虽然, 它成为了家庭的一部分. 它是一个固定装置，因为你不能在不损坏房屋和电线的情况下拆除它. 其他通常与房屋永久相连的物品包括:
水槽、厕所和其他浴室设施
水管及设备
中央空调机组
吊扇
内置的货架上
报警和安防系统
邮箱
灌木和其他景观
窗户的处理，比如贴在墙上的百叶窗
硬连线智能设备，如恒温器、摄像头、门铃等
一些通常属于个人财产的物品，如果与房屋结构相连，就可以成为固定装置. 只要你把冰箱从家里拿出来的唯一一件事就是拔掉它的插头，把它滚出家门，那么冰箱就一直是你的私人财产. 如果冰箱被封闭在一个定制的橱柜里, 然而, 它是属于家庭的固定装置. 同样的道理也适用于一个单独立在露台上的烤架，而不是一个内置在砖石结构中的烤架.
确定某物是否为永久家庭装置
德克萨斯州最高法院已经确定了三个可以帮助的因素 确定特定项目是否为固定装置:
用于将物品连接到家中的方法是否通常是永久性的, 比如水泥, 胶水, 或螺栓;
该物品是否经过改造以适应家中的特定用途, such as a pool cover cut to fit the exact size and shape of the home’s in-ground pool; and
房主是否打算使该物品成为房屋结构的永久组成部分.
只有当买卖双方之间的分歧达到需要法官或陪审团为他们作出裁决的地步时，这个由三部分组成的测试才有意义. 德克萨斯州房地产委员会(TREC)在大多数情况下都很容易做出决定.
TREC标准第2B段 一至四户住宅合约 列出通常被认为是固定装置的项目. 它以“附属于上述不动产的所有其他财产”结尾."如果房屋包含第2B段所述的物品，而卖方不希望将其包括在销售中, 他们需要在第2段中列出这些项目. 买方必须同意将这些物品排除在买卖之外. 销售价格可能最终反映了更换这些物品或修复因移除它们而造成的损坏的成本.
房屋销售包括固定装置吗?
一旦房屋销售结束, 房产上的一切(包括固定装置)都归买家所有，除非成交文件中另有说明. 如果卖家留下了他们打算保留所有权的东西, 他们应该马上让买方知道.
然而, 卖方有可能保留固定装置的所有权，而不将其从房产中移除. 买方必须在销售合同的书面附录中对此表示同意。设备租赁.“例如，卖家可能最终想要回收连接在房屋上的太阳能电池板. 他们可以把它们租给买家，直到他们准备把它们搬走或买家购买它们.
确定在销售过程中固定装置会发生什么是您需要一位专业人士帮助的众多重要原因之一 经验丰富的房地产经纪人.
图片由 马克斯Rahubovskiy on Pexels
固定装置如何影响按揭贷款程序?
固定装置在抵押贷款过程中起着重要作用. 它们在评估财产税时也很重要.
家评估
按揭贷款机构要求 目前的评估 以确定贷款价值比. 固定装置 是 决定属性价值的一个因素. 房屋评估师则不会, 然而, 考虑一下卖家要从房子里拿走的个人财产. 如果卖家打算保留任何看起来像固定装置的东西, 评估师需要知道.
»阅读更多: 房屋评估过程:你需要知道的
一些政府支持的抵押贷款项目, 包括联邦住房管理局和退伍军人管理局的贷款, 要求房屋处于宜居状态. 评估必须调查任何可能影响住宅适用性的缺陷. 这可能包括固定装置，如管道，电线和电器.
»阅读更多: 传统，FHA, VA， & 美国农业部考核
纳税评估
德克萨斯州在县一级处理财产税. 每年，县税务机关都会向业主发出税务评估. 不动产要缴纳财产税. 然而，个人财产，只要它是免税的 不是用来产生收入的. 州法律确保了这一点 不动产评估价值中包含的固定物 不包括在个人财产评估中吗.
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