奥斯汀拟议的分区变更

在德克萨斯州的城市里，影响土地使用的法律法规几乎总是有争议的——尤其是当房主感到他们的安宁受到即将到来的商业繁荣的威胁时.

物业的分区指定决定了业主如何使用它. In Austin, 多年来，市议会多次尝试更新城市分区法，但都没有成功. 而现行法律, 这些可以追溯到几十年前, 暂时留在原地, 市政府官员和其他人正在尝试新的方法来修改现有的分区系统. 这些变化可能会以不可预测的方式影响房主和潜在购房者.

现行奥斯汀分区法

奥斯汀的分区法，在城市的 土地发展守则，将城市划分为五个“根据地”:

• 住宅

• Office

• 商业

• 工业

• 特殊目的

每个基地区都有 进一步的细分. 住宅分区指定, 例如, 包括不同密度的单户和多户房产, 以及农村居民, 城市住宅, townhouses, 移动房屋.

奥斯汀开始研究 修订其分区法 几年前. 市议会于2019年批准了一项名为CodeNEXT的广泛改革. A lawsuit 随后，一群奥斯汀居民声称该市在制定法律时没有遵循适当的程序. 一些法院 判决原告胜诉. 到2022年，CodeNEXT实际上已经死亡.

修改奥斯汀土地使用限制的努力

没有对现有法律进行全面改革, 许多开发商和建筑商都试图自己改变分区名称. 这需要市议会的批准，但其决定受州法律的约束. 如果有足够多的居民正式反对拟议的重新分区计划, 州法律要求议会以四分之三多数通过，而不是三分之二.

对重新分区的反对一直是 尤其强烈 在被划为单户住宅的地区，开发商想要建造更密集的住房, 包括共管公寓和公寓楼. 这类项目可以帮助解决奥斯汀的住房短缺问题 缺乏负担能力. 如果没有这样的项目，可用的住房仍然相对稀缺和昂贵.

市议会最近采取的另一项举措是拆分 垂直混合用途(VMU)分区类别 分为两类，以便为建设者提供更大的灵活性. VMU分区允许建筑物的多种用途, 例如零售或其他商业单位在一层，住宅单位在上层. 2023年6月，理事会投票通过 把这个分类分开 分为VMU1和VMU2两类. VMU1与现有的VMU类别基本相同. 建筑商可以用VMU2增加30英尺的高度, however, 如果他们符合负担能力的要求.

取消停车要求

奥斯汀市议会最近的一项改革可能会影响该市的住宅和商业地产. 2023年5月，他们通过了一项措施 取消最低停车要求 从分区条例来看.

以前，许多分区指定要求业主必须包括各种用途的停车场. 这包括商业区和住宅区. 例如，公寓大楼被要求有1.每间一卧室公寓有5个停车位. 商业和物业业主不会被禁止增加他们认为必要的停车位, 但是，他们也不会被要求包括超过他们认为需要的停车位. 该委员会的决议指出，每个停车位的价格从1万美元到4万美元不等.

早在十年前的2013年，该市就取消了市中心的停车规定. 最近这项措施的支持者 有没有表达过希望它能鼓励新住房的建设，并促进更大的步行性.

建议的新分区类别

该市正在探索的另一项措施是增加新的类别，而不是完全重写其分区法. 城市规划委员会最近 建议增加“市镇分区计划” 以鼓励更多高密度住宅建筑. 这一类别将允许更高更大的结构, 以及住宅和商业混合用途. The 目前的草案 还包括一项要求，即任何被指定为城镇分区的地区都必须符合负担能力标准.

该提案目前还处于非常早期的阶段. 在市议会有机会投票之前，它将经历数月的审查和可能的修改.

继续反对分区改革

最近分区改革的反对者在2022年取得了重大胜利，当时德克萨斯州上诉法院驳回了CodeNEXT. 该案的原告反对其他城市项目和提案. 今年早些时候，他们 提出动议 试图阻止允许建筑商超出城市分区法规定的限制的项目.

拟议的分区变化对奥斯汀房地产市场的影响

奥斯汀分区法的大部分修改提议都是为了鼓励住宅建设，提高可负担性. 很难说这些提议会有多大效果，因为它们中几乎没有能够生效的. 近年来，奥斯汀的房价大幅上涨. 然而，到2023年，这一趋势已经逆转了10%, 对于普通收入者来说，真正的负担能力仍然是一个白日梦.

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